Kolejna nieruchomość w UK: na nazwisko czy przez spółkę?

Krótka odpowiedź: Kupując nieruchomość na wynajem w UK przez spółkę (SPV), odliczasz odsetki od kredytu jako koszt i płacisz podatek od osób prawnych, ale wypłata pieniędzy do siebie jest opodatkowana drugi raz, jako dywidenda. Na nazwisko wszystko jest prostsze, lecz odsetki dają tylko ulgę 20%. Spółka ma sens głównie wtedy, gdy zysk zostaje w niej i idzie na kolejne nieruchomości.

Ten artykuł jest dla Polaków w UK, którzy mają już jedną lub kilka nieruchomości na wynajem i stoją przed zakupem kolejnej. Wszyscy mówią „bierz przez spółkę”, ale mało kto mówi, co się wtedy zmienia w kredycie, w podatku i w papierach. Sam kupowałem i na nazwisko, i przez spółkę, więc pokażę Ci różnice na jednej nieruchomości.

W tym artykule:

1. Co to jest SPV?
2. Jak wygląda podatek od nieruchomości na nazwisko?
3. Jak wygląda podatek od nieruchomości w spółce?
4. Ile to wychodzi na jednej nieruchomości?
5. Czym różni się kredyt dla spółki?
6. Jakie obowiązki i koszty ma spółka co roku?
7. Kiedy spółka ma sens, a kiedy nie?
8. Czego nie robić przy wyborze spółki?
9. Najczęstsze pytania o spółkę na nieruchomości

Co to jest SPV?

SPV (special purpose vehicle) to zwykła spółka limited założona wyłącznie do kupowania i wynajmowania nieruchomości.

Prawnie to ta sama spółka limited, jaką zakłada się do każdej innej działalności. Różnica jest w przeznaczeniu i w kodzie działalności (SIC). Banki, które udzielają kredytów buy to let spółkom, zwykle chcą, żeby spółka miała tylko kody związane z nieruchomościami, najczęściej 68100, 68209 albo 68320. Nieruchomość należy wtedy do spółki, nie do Ciebie. Ty jesteś dyrektorem i udziałowcem.

Jak wygląda podatek od nieruchomości na nazwisko?

Dochód z najmu dodaje się do Twoich innych dochodów i płacisz od niego podatek dochodowy według swojego progu, a odsetki od kredytu dają tylko ulgę 20%.

W roku 2026/27 stawki to 20%, 40% i 45%, a próg 40% zaczyna się powyżej 50 270 GBP dochodu (GOV.UK, Income Tax rates). Odsetek nie odejmujesz od czynszu, tylko od podatku odejmujesz 20% ich wartości. To jest Section 24, którą rozpisałem krok po kroku w artykule Section 24: czynsz ten sam, a podatek wyższy. Od kwietnia 2027 stawki od dochodu z najmu mają wzrosnąć do 22%, 42% i 47%, a ulga na odsetki do 22% (GOV.UK, Changes to tax rates for property, savings and dividend income).

Plus jest taki, że pieniądze po podatku są od razu Twoje. Nie ma drugiego piętra podatku.

Jak wygląda podatek od nieruchomości w spółce?

W spółce podatek ma dwa piętra: najpierw spółka płaci podatek od zysku, a potem Ty płacisz podatek od dywidendy, gdy wypłacasz pieniądze do siebie.

Piętro pierwsze, spółka. Odsetki od kredytu są normalnym kosztem. Od zysku spółka płaci podatek od osób prawnych: 19% przy zysku do 50 000 GBP, 25% powyżej 250 000 GBP, z ulgą krańcową pomiędzy (GOV.UK, Corporation Tax rates).

Piętro drugie, Ty. Pieniądze w spółce nie są Twoje. Najczęściej wypłaca się je jako dywidendę. W roku 2026/27 pierwsze 500 GBP dywidend jest wolne od podatku, a powyżej stawki wynoszą 10,75%, 35,75% i 39,35%, zależnie od progu (GOV.UK, Tax on dividends).

Jest też trzecia droga, o której mało kto mówi. Jeśli wkład własny na nieruchomość dałeś spółce z prywatnych pieniędzy jako pożyczkę dyrektora, spółka może Ci ją później oddać bez podatku. Warunek: musi to być zapisane w księgach od początku.

Ile to wychodzi na jednej nieruchomości?

Na tej samej nieruchomości wynik zależy od tego, czy pieniądze zostają w spółce, i od Twojego drugiego dochodu.

Przykład uproszczony, liczby okrągłe, rok 2026/27, bez kosztów prowadzenia spółki i bez różnicy w oprocentowaniu kredytu. Czynsz 12 000 GBP rocznie, odsetki 6 000, inne koszty 1 000. Stawki za źródłami podanymi wyżej.

Skąd te liczby:

• Na nazwisko, próg 40%: 11 000 × 40% = 4 400, minus ulga 20% × 6 000 = 1 200, razem 3 200. Przy progu 20% (cały dochód w progu podstawowym): 2 200 minus 1 200, razem 1 000.
• Spółka: zysk 12 000 minus 6 000 minus 1 000 = 5 000. Podatek 19% = 950. Zostaje 4 050.
• Wypłata dywidendy: 4 050 minus 500 wolne = 3 550. Przy progu 40%: 35,75% = około 1 270. Przy progu 20%: 10,75% = około 380. Do tego dolicz 950 podatku spółki.

Co z tego wynika? Osoba w progu 20%, która chce co roku wypłacać cały zysk, w tym przykładzie płaci w spółce więcej niż na nazwisko. Osoba w progu 40%, która zostawia zysk w spółce na kolejny wkład własny, płaci w tym przykładzie wyraźnie mniej. Ale w tabeli nie ma kosztów księgowego spółki ani tego, że kwotę wolną od dywidend możesz już wykorzystywać gdzie indziej. Dlatego liczymy na Twoich liczbach, nie zgadujemy.

Czym różni się kredyt dla spółki?

Kredyt buy to let dla spółki działa dziś bardzo podobnie jak kredyt na nazwisko. Oprocentowanie i wybór banków praktycznie się zrównały, bo popyt na kredyty dla spółek jest duży.

Na co zwracam uwagę klientom:

• Same odsetki (interest only). Przy nieruchomościach na wynajem w UK najczęściej bierze się kredyt interest only: co miesiąc płacisz tylko odsetki, bez raty kapitałowej. Kapitał spłaca się na koniec okresu kredytu, na przykład ze sprzedaży nieruchomości albo z refinansowania.
• Gwarancja osobista. Bank prawie zawsze chce, żebyś jako dyrektor osobiście poręczył kredyt spółki. Spółka nie odcina Cię od ryzyka kredytu.
• Kolejność. Najpierw ustal, na kogo kupujesz, potem proś brokera o ofertę. Zmiana nabywcy po wydaniu oferty zwykle oznacza nowy wniosek.

Jakie obowiązki i koszty ma spółka co roku?

Spółka to co roku sprawozdanie finansowe, zeznanie CT600, confirmation statement w Companies House i koszt księgowego, niezależnie od tego, ile zarobi.

Źródła do tabeli: stawki SDLT (GOV.UK, Residential property rates) i dopłata przy zakupie kolejnej nieruchomości (GOV.UK, Higher rates for additional properties), ATED (GOV.UK, Annual Tax on Enveloped Dwellings), MTD (GOV.UK, Making Tax Digital for Income Tax).

Kiedy spółka ma sens, a kiedy nie?

Spółka ma sens zwykle wtedy, gdy płacisz podatek po stawce 40% lub wyższej, masz duży kredyt i planujesz zostawiać zysk na kolejne zakupy.

U klientów, z którymi pracuję, spółka częściej wychodzi dobrze, gdy:

• masz etat lub firmę, która już stawia Cię w progu 40%,
• kredyt jest duży względem czynszu,
• planujesz kupić kolejne nieruchomości w ciągu kilku lat,
• nie potrzebujesz czynszu na bieżące życie.

Na nazwisko częściej zostaje lepsze, gdy:

• Twój dochód łącznie z najmem mieści się w progu 20%,
• chcesz co roku wypłacać cały zysk,
• to jedna, może dwie nieruchomości i nie planujesz więcej,
• kredyt jest mały albo go nie ma.

To są kierunki, nie reguły. Jedna zmiana, na przykład awans w pracy albo spłata kredytu, potrafi odwrócić wynik.

Czego nie robić przy wyborze spółki?

Nie mieszaj decyzji o nowej nieruchomości z decyzją o tych, które już masz, i nie decyduj bez policzenia.

• Nie przepisuj na spółkę nieruchomości, które już masz, tylko dlatego, że nowe kupujesz przez spółkę. To dwie osobne decyzje. Kupno nowej przez spółkę jest proste, a przeniesienie starej jest dla HMRC sprzedażą: SDLT i podatek od zysku (CGT). Więcej w artykule o przeniesieniu nieruchomości do spółki.
• Nie bierz oferty kredytowej, zanim zdecydujesz, na kogo kupujesz.
• Nie traktuj konta spółki jak swojego. Przelew na prywatne konto „bo i tak moje” to później problem w rozliczeniu.
• Nie zakładaj spółki z przypadkowym kodem SIC. Bank może odmówić kredytu.
• Nie decyduj tylko na podstawie podatku. Kredyt, koszty roczne i Twoje plany na 5 lat ważą tyle samo.

Najczęstsze pytania o spółkę na nieruchomości

Czy mogę kupić pierwszą nieruchomość na wynajem przez spółkę?

Tak. Spółka może kupić pierwszą nieruchomość na wynajem. Zapłaci dopłatę do stamp duty od 5%, ale przy zakupie pod wynajem tak samo płaci ją osoba fizyczna. Kredyt dla spółki dostaniesz dziś na bardzo podobnych warunkach jak na nazwisko.

Czy bank da kredyt nowej spółce bez historii?

Często tak. Wiele banków udziela kredytów buy to let nowo założonym spółkom SPV, ale ocenia dyrektorów: ich dochody, historię kredytową i doświadczenie z najmem. Prawie zawsze wymaga osobistej gwarancji dyrektora.

Czy mogę mieć część nieruchomości na nazwisko, a kolejne w spółce?

Tak, i to jest bardzo częsty układ. Stare nieruchomości zostają na nazwisko i są rozliczane w Self Assessment, a nowe kupujesz przez spółkę, która ma własne rozliczenie. To dwa osobne systemy do prowadzenia.

Czy spółka płaci wyższy stamp duty?

Nie, przy zakupie pod wynajem stawka jest taka sama. Dopłata do stamp duty zaczyna się od 5% i dolicza się ją do zwykłych, progresywnych stawek SDLT. Przy zakupie nieruchomości na wynajem (buy to let) płaci ją tak samo osoba fizyczna, jak i spółka LTD. Wyjątkiem jest dom kupiony jako własne miejsce zamieszkania, który dopiero po jakimś czasie zaczynasz wynajmować.

Jak wyciągnąć pieniądze ze spółki z nieruchomościami?

Najczęściej jako dywidendę, która jest opodatkowana po Twojej stronie. Jeśli wkład własny pożyczyłeś spółce z prywatnych pieniędzy, spółka może Ci tę pożyczkę oddać bez podatku, o ile jest zapisana w księgach od początku.

Czy osoba mieszkająca w Polsce może założyć spółkę w UK na nieruchomości?

Tak. Dyrektor spółki w UK nie musi mieszkać w UK. Zysk spółki LTD rozlicza się tylko w UK, więc z samej działalności spółki w Polsce nie rozliczasz nic. W Polsce deklarujesz tylko dywidendy, które spółka wypłaca Ci z UK. Osobie mieszkającej poza UK trudniej bywa za to o kredyt i konto bankowe.

Co warto zapamiętać?

Na nazwisko albo przez spółkę: nie ma jednej odpowiedzi. Spółka daje pełne odliczenie odsetek i niższy podatek od zysku, ale dokłada drugie piętro podatku przy wypłacie i coroczne obowiązki. Kredyty dla spółek i na nazwisko są dziś na bardzo podobnych warunkach. Na nazwisko jest prościej, ale Section 24 ogranicza ulgę na odsetki do 20%. O wyniku decydują Twój drugi dochód, kredyt i to, czy pieniądze zostają w spółce.

Stoisz przed zakupem kolejnej nieruchomości? Umów 15 minut rozmowy z Marcinem Udałą, ACMA. Bezpłatnie, po polsku. Powiesz, co masz i co planujesz, a Marcin powie, co u Ciebie warto policzyć. Wolisz zadzwonić? 0161 505 2712.

Więcej o tym, jak pracujemy z właścicielami nieruchomości: usługi dla inwestorów w nieruchomości.

Źródła:

• GOV.UK: Income Tax rates and Personal Allowances
• GOV.UK: Changes to tax rates for property, savings and dividend income
• GOV.UK: Rates and allowances, Corporation Tax
• GOV.UK: Tax on dividends
• GOV.UK: Stamp Duty Land Tax, residential property rates
• GOV.UK: SDLT, buying an additional residential property
• GOV.UK: Annual Tax on Enveloped Dwellings, the basics
• GOV.UK: Making Tax Digital for Income Tax

To nie jest porada podatkowa. Artykuł ma charakter informacyjny i opiera się na przepisach obowiązujących w dniu publikacji. Decyzje o strukturze portfela warto podejmować na własnych liczbach i dokumentach.