Spółka LTD po budżecie 2026: czy przeniesienie nieruchomości wreszcie się opłaca?

Krótka odpowiedź: Budżet 2026 zwiększył różnicę między podatkiem od najmu na nazwisko a podatkiem w spółce LTD, bo od kwietnia 2027 stawki na nazwisko rosną do 24%, 44% i 49%, a Corporation Tax zostaje bez zmian. Przeniesienie obecnych nieruchomości do spółki dalej może jednak kosztować CGT, SDLT, kredyt i prawnika, a wypłata zysku jako dywidendy może powodować drugi podatek. Dla nowych zakupów spółka zyskuje, dla przeniesienia opłacalność trzeba policzyć indywidualnie.

Po zapowiedziach Budżetu 2026 warto porównać najem prywatny ze spółką na konkretnych liczbach. Ten artykuł wyjaśnia, kiedy LTD może zwiększyć środki dostępne na inwestycje, a kiedy podatki i koszty przeniesienia ograniczają tę korzyść.

W tym artykule:

1. Co Budżet 2026 zmienił w porównaniu spółki i nazwiska?
2. Ile wynosi różnica w podatku na jednej nieruchomości?
3. Ile kosztuje przeniesienie nieruchomości do spółki?
4. Po ilu latach przeniesienie może się zwrócić?
5. Dlaczego dywidenda zmienia cały rachunek?
6. Kiedy przeniesienie ma sens, a kiedy nie?
7. Czy kolejne nieruchomości kupować od razu w SPV?
8. Najczęstsze pytania

Co Budżet 2026 zmienił w porównaniu spółki i nazwiska?

Na nazwisko podatek od najmu rośnie o 4 punkty procentowe od 6 kwietnia 2027, a w spółce LTD nic się nie zmienia.

Stawki Corporation Tax wymagają odrębnej oceny: progi £50 000 i £250 000 dotyczą pełnego roku i są obniżane przy associated companies. Stawka 19% wymaga prawa do small profits rate; nie każda spółka inwestycyjna je ma.

Szczegóły nowych stawek i przykłady dla landlorda na nazwisko opisałem w artykule Budżet 2026: podatek od najmu w górę do 24/44/49%. Jak działa ograniczenie ulgi na odsetki, wyjaśnia tekst Section 24: czynsz ten sam, a podatek wyższy. Podwyżka ma wejść przez Finance Bill 2026-27, który nie jest jeszcze uchwalony.

Ile wynosi różnica w podatku na jednej nieruchomości?

Na przykładowej nieruchomości osoba w progu wyższym płaci od 2027 w spółce mniej, a osoba w progu podstawowym, która wypłaca cały zysk, płaci w spółce trochę więcej.

Założenia kalkulacji: Personal Allowance jest już wykorzystana przez inne dochody, cały dochód objęty przykładem mieści się w podanym progu, ulga odsetkowa jest w pełni dostępna, nie występują straty ani utrata ulg zmieniająca wynik. Przykłady dotyczą najmu mieszkalnego i nie obejmują Scottish taxpayers.

Dodatkowo zakładamy udziałowca będącego rezydentem podatkowym UK, niewykorzystane dividend allowance £500, spółkę uprawnioną do small profits rate, pełny rok i brak associated companies obniżających progi £50 000/£250 000. Odsetki są identyczne w obu strukturach. Zatrzymanie zysku pokazuje środki do reinwestowania w spółce przed ewentualnym późniejszym podatkiem od wypłaty.

Ta sama nieruchomość co w artykule na nazwisko czy przez spółkę: czynsz 12 000 GBP rocznie, odsetki 6 000, inne koszty 1 000. Przykład uproszczony, rok 2027/28, bez kosztów prowadzenia spółki, stawki dywidend jak od 6.04.2026.

Skąd te liczby:

• Na nazwisko, próg wyższy: 11 000 × 44% = 4 840, minus ulga 24% × 6 000 = 1 440, razem 3 400. Próg podstawowy: 11 000 × 24% = 2 640, minus 1 440, razem 1 200.
• Spółka: zysk 12 000 minus 6 000 minus 1 000 = 5 000. Corporation Tax 19% = 950. Zostaje 4 050.
• Wypłata dywidendy: 4 050 minus 500 wolne = 3 550. Próg wyższy: 35,75% = około 1 270, razem ze spółką około 2 220. Próg podstawowy: 10,75% = około 380, razem około 1 330.

Dla porównania, przy stawkach 2026/27 na nazwisko wychodzi 3 200 (próg wyższy) i 1 000 (próg podstawowy). Budżet przesunął więc wynik o około 200 GBP rocznie na korzyść spółki na tej jednej nieruchomości. To niewiele. Dużo więcej waży to, czy zysk zostaje w spółce.

Ile kosztuje przeniesienie nieruchomości do spółki?

Przeniesienie to dla HMRC sprzedaż po cenie rynkowej, więc może pojawić się CGT, SDLT z dopłatą 5%, a do tego koszty kredytu i prawnika.

Lista kosztów, które sprawdzamy przy każdym przeniesieniu:

• CGT (podatek od zysku kapitałowego). Liczony od różnicy między wartością rynkową dziś a ceną zakupu. Przy nieruchomości kupionej wiele lat temu może to być największa pozycja.
• SDLT (Anglia i Irlandia Północna). Przy przeniesieniu do powiązanej spółki podatek jest zasadniczo liczony od wartości rynkowej. Spółki zwykle podlegają wyższym stawkom z dopłatą 5 punktów procentowych, także przy pierwszym zakupie. Przy wartości powyżej £500 000 trzeba sprawdzić stawkę 17% oraz warunki ulgi dla działalności najmu. Może również wystąpić dopłata 2% za nierezydencję. W Szkocji i Walii obowiązują inne podatki od transakcji.
• Kredyt. Obecne finansowanie trzeba zwykle zastąpić kredytem spółki. Porównaj oprocentowanie, opłaty produktowe, koszty wcześniejszej spłaty oraz wymagane zabezpieczenia i osobiste gwarancje. Nie zakładamy identycznych warunków kredytu w obu strukturach.
• Prawnik i wycena. Przeniesienie to normalna transakcja z dokumentacją i wpisem do rejestru.
• Incorporation relief może odroczyć CGT, ale nie jest automatycznym zwolnieniem z SDLT. Potrzebny jest kwalifikujący się biznes przekazany jako going concern, wszystkie jego aktywa poza ewentualnie gotówką oraz udziały jako całość lub część wynagrodzenia. Samo posiadanie kilku nieruchomości nie przesądza spełnienia warunków.

Nie podajemy tu jednej kwoty, bo przy dwóch podobnych nieruchomościach koszty mogą się bardzo różnić. Zależą od ceny zakupu, wartości dziś, kredytu i tego, czy ulgi wchodzą w grę.

Po ilu latach przeniesienie może się zwrócić?

Prosta zasada: koszt przeniesienia podziel przez roczną oszczędność podatku. Na naszym przykładzie każde 10 000 GBP kosztów zwraca się po około 4 latach, jeśli zysk zostaje w spółce, albo po około 8,5 roku, jeśli go wypłacasz.

Liczymy dla osoby w progu wyższym, na przykładach z tabeli wyżej:

Przy trzech nieruchomościach: na nazwisko od 2027 to 33 000 × 44% = 14 520, minus 24% × 18 000 = 4 320, razem 10 200. W spółce zysk 15 000, Corporation Tax 19% = 2 850, zostaje 12 150. Dywidenda: 12 150 minus 500 = 11 650 × 35,75% = około 4 165, razem około 7 015.

Pełna kalkulacja powinna uwzględniać dodatkowe koszty administracyjne i finansowania, VAT niepodlegający odzyskaniu oraz wpływ dopuszczalnych kosztów na podatek. Nasze rozliczenie spółki SPV zaczyna się od £500 rocznie plus VAT, a Self Assessment od £180 plus VAT, zależnie od zakresu. Udziałowiec może nadal potrzebować Self Assessment, więc nie zawsze wystarczy odjąć różnicę tych cen. Tabela pokazuje prosty zwrot przed dodatkowymi kosztami, bez dyskontowania przyszłych oszczędności.

Dlaczego dywidenda zmienia cały rachunek?

Pieniądze spółki są odrębne od majątku udziałowca. Wypłata zysku jako dywidendy może powodować drugi podatek.

Inne przepływy, na przykład zwrot rzeczywiście udzielonej spółce pożyczki, wymagają osobnej oceny i nie są automatycznie dywidendą.

Spółka wygrywa wyraźnie wtedy, gdy zysk w niej zostaje i pracuje: idzie na nadpłatę kredytu, remont albo wkład własny na kolejną nieruchomość. Na etapie zatrzymania zysku w spółce występuje Corporation Tax; późniejsza wypłata może powodować kolejny podatek. Jeśli potrzebujesz czynszu na bieżące życie i wypłacasz go co roku, różnica topnieje, a w progu podstawowym może się nawet odwrócić.

Samo zamieszkanie udziałowca w Polsce nie oznacza automatycznie opodatkowania w Polsce niewypłaconego zysku LTD. Należy jednak sprawdzić rezydencję podatkową spółki, miejsce jej faktycznego zarządzania i ewentualne obowiązki w Polsce. Opodatkowanie dywidend polskiego rezydenta wymaga odrębnej kalkulacji; poniższe przykłady brytyjskiego podatku od dywidend nie mają do niego automatycznego zastosowania.

Kiedy przeniesienie ma sens, a kiedy nie?

Przeniesienie częściej ma sens przy kilku nieruchomościach, stawce wyższej, dużym kredycie i zysku zostawianym w spółce. Rzadziej przy jednej nieruchomości z dużym zyskiem kapitałowym i czynszem potrzebnym na życie.

Częściej warto policzyć dokładnie, gdy:

• płacisz stawkę 40% (od 2027 44%) lub wyższą,
• masz kilka nieruchomości z kredytem,
• nie potrzebujesz czynszu na bieżące wydatki,
• planujesz dalej kupować,
• wartość nieruchomości nie wzrosła mocno od zakupu, więc CGT jest niewielki.

Częściej zostaje lepiej na nazwisko, gdy:

• cały Twój dochód mieści się w progu podstawowym,
• co roku wypłacasz cały zysk,
• masz jedną nieruchomość kupioną dawno, z dużym wzrostem wartości,
• planujesz sprzedać w ciągu kilku lat.

To kierunki, nie reguły. Opłacalność trzeba policzyć indywidualnie.

Czy kolejne nieruchomości kupować od razu w SPV?

Przy nowym zakupie nie płacisz kosztów przeniesienia, więc po Budżecie 2026 spółka wypada tu lepiej niż przy przenoszeniu obecnych nieruchomości.

Zakup nowej nieruchomości bezpośrednio przez spółkę pozwala uniknąć późniejszego przeniesienia jej z majątku prywatnego, a więc dodatkowej transakcji i potencjalnego CGT z tego tytułu. Przy typowym zakupie dodatkowej nieruchomości BTL osoba fizyczna i spółka mogą podlegać wyższym stawkom SDLT. Nie oznacza to identycznego podatku w każdej sytuacji. Przed wnioskiem kredytowym porównaj obie struktury, oprocentowanie, opłaty i zabezpieczenia.

Najczęstsze pytania

Co warto zapamiętać?

Budżet 2026 przesunął rachunek na korzyść spółki, ale nie wywrócił go. Przy nowych zakupach spółka po prostu zyskuje. Przy przeniesieniu obecnych nieruchomości decydują koszty CGT, SDLT, kredytu i prawnika oraz to, czy zysk zostaje w spółce. Najpierw liczby, potem decyzja.

Zastanawiasz się, czy przeniesienie ma sens u Ciebie? Umów bezpłatną 15-minutową rozmowę z Marcinem Udałą, ACMA. Napisz NAJEM w formularzu na stronie najem 2027, a oddzwonimy. Po polsku, telefonicznie albo przez wideo. Wolisz zadzwonić? 0161 505 2712.

Więcej o tym, jak pracujemy z właścicielami nieruchomości: usługi dla inwestorów w nieruchomości.

Źródła i podstawa weryfikacji

• HMRC: Property and savings income rates announced in Budget 2026
• HM Treasury: Budget 2026 rates and allowances
• HMRC: Technical note on property income and finance cost relief
• HMRC: SDLT for corporate bodies
• HMRC: Incorporation relief conditions
• Corporation Tax Act 2010: Part 3A
• Ministerstwo Finansów: zakres opodatkowania CIT i miejsce zarządu

To nie jest porada podatkowa. Artykuł ma charakter informacyjny i opiera się na zapowiedziach z Budżetu z 28.10.2026, które mogą się zmienić w trakcie prac nad ustawą. Decyzje o strukturze portfela warto podejmować na własnych liczbach i dokumentach.